商品房预售款监管兴起 或逼楼市重洗牌
据新华社武汉7月16日专电(徐海波)在银行“钱荒”、融资渠道收紧的背景下,多个城市近日重新执行了更加严厉的商品房预售资金监管制度。业内人士认为,中小企业或将面临流动资金困局,部分难以支撑的企业将无奈退出。那么,预售款监管会否逼迫房企降价求生存?楼市格局是否将迎来新一轮洗牌?
预售资金监管在全国兴起
7月10日,武汉市房管局下发通知,将预售资金监管的三类比例分别下调10%。从去年10月份起,武汉开始实施商品房预售资金监管,购房预售款进入*府监管的开发商账户。不少业内人士认为,此次虽然下调了预售资金监管比例,但同时对申请使用进行了严格规定,实际上加强了对预售资金使用的监管。
据统计,目前,全国已有30多个城市出台了相应的监管制度。这一数据还在不断扩大。安徽宿州、江苏盐城、安徽安庆等三四线城市也纷纷先后进来,从7月1日开始对新建商品住宅实施预售款监管。
中小开发商的资金压力较大
商品房预售资金是房地产开发企业的主要资金来源。特别是中小开发商自有资金有限,融资渠道相对狭窄,很大程度上都依赖预售款。业内人士认为,加强对预售资金的监管,卡住了开发商的一条资金渠道,房地产市场又将面临新一轮的洗牌。
北京美联市场研究部高级经理张磊分析,加强预售资金监管,房企的融资能力以及自身资金的调配能力将受到考验,需要合理调配每个节点的用款额度。一些缺乏成本控制经验或是业务面较窄、融资手段较单一的中小型房企将受到较大影响。同时,由于资金压力的增加,房企在土地市场上或将一改“大无畏”的拿地风格,促进土地市场降温。
“中小房企的主要资金来源是靠卖房子,也就是销售回款。现在这条腾挪之路也被堵死了,那么他们必将面临资金考验。”亚太城市房地产业协会会长谢逸枫认为,预售资金大约占开发商资金的三分之一,“冻结”这一部分资金对实力雄厚的大型房企来说可能影响不大,但对中小房企的打击就会比较重。
预售资金监管或将长期执行
房地产调控大致可以从供给层面、需求层面和资金层面等三个方面下手。中国楼市调控逐渐向资金层面迈进,预售资金监管或将长期执行下去。
对于市场普遍预期的销售旺季,张磊说,这项*策刚好赶在“金九银十”之前实施,有利于增加房企的风险防范意识,调节市场预期。
但也有专家对预收资金监管的调控效果心存忧虑。中南财经*法大学房地产研究所所长张东认为,预售资金监管主要是为了防止开发商挪用资金,将部分实力不足的中小企业淘汰出局。“个人认为,实质效果还得看实际操作的执行力度以及长远影响。”
浦江中国市场研究总监梅水雄说,预售资金监管从严会增加有效供给,但不一定导致房价下降。“房企一旦遇到资金周转困难,必然想方设法从市场补充资金,由此带来的融资成本增加,可能会以提高房价的方式进行转移。”
“预售资金是由银行、监理单位多方监管,但开发商销售是动态进行的,银行很难天天盯着。开发商的销售款什么时候交给银行很大程度上靠自觉”。张东建议,在设立预售资金监管制度的同时,还应建立土地拍卖、期房转让及现房销售等配套制度,确保整个预售过程的规范性,防范楼市中存在的危机,确保市场长期稳定发展。
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稿源：中国经济
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