一
北京炒房客也够悲催的,房价跌了几年都没回暖不说,现在连房租都跌回18年,并且根据我爱我家预测,后面几个月北京房租还要继续下跌。那些说房租永远涨的人出来走几步。彭叔早就说了,决定房租的是租房人的收入,而不是房东。过去那么多年房租能每年上涨5%,那是因为人们的工资也跟着上涨,现在人们的工资不但没有上涨,反而还在减少,房租拿什么涨。如果房租是房东决定的话,那么这些北京的房东难道不想涨涨房租增加收入。
二
苏州楼市新房、二手房成交量在国庆节假期结束后大跌。苏州新房41周成交量是套,环比下跌49%。苏州二手房41周成交量是套,环比下跌57%。看来苏州的刚需还是比较少。这就像的双十一一样,在双十一活动期间的成交量大涨,但是在双十一活动的前后时间段成交量都是减少的。苏州楼市供大于求的基本面并没有得到改善,依旧是急缺刚需接盘侠。
三
为什么总感觉城市里还有那么多买房的人?因为房地产行业不可能真正的消失,它只是在走下坡路,并不是说消失了、结束了。只要人们有着对美好生活的向往,房地产就不可能真的消失。这是一张19年的新房成交量,今年新房成交量再低,也不会一下就都没有。比如说西安去年一年新房卖了万平方米的房子,按照一套平来计算都是17.44万套。今年就算下跌30%,那也还有12万套刚需房要卖出去,平均到每个月就是一万套。也就意味着西安今年至少有12万户家庭需要买房,想想有12万人要买房,出现一些万人摇千人摇有什么奇怪的?虽然彭叔经常说房价跌,但是希望粉丝们还是能理性看待楼市,百足之虫,死而不僵。
四
现在投资房产,主要还是靠房价会上涨这个预期撑着。如果房价不再上涨了,那么投资房产的回报率就连银行定期存款利率都不如。这是最近的50个典型城市租金收益表,大家可以看到大部分城市房租回报率只有2%,像深圳、厦门这种地方租金回报率只有1.2%。如果房价不涨或者只是微涨(年涨幅3%),那么你还会投资房产吗?
五
不知不觉当中,已经大概有20%的外企离开了国内。从统计局那边的数据显示,年外企的员工为万人,年的外企员工为万人,减少了万人,平均每年减少万人。我们的人口红利正在消失,廉价劳动力已经不存在了,越南、印度比我们人工更便宜。那些期望可以涨工资的人可以洗洗睡了,从13年的时候开始,送快递的、工厂工人、服务员、保安等等的底层工作人员工资和现在都差不多。
六
为什么广州、佛山楼市老是能降那么快,就算偶尔火热一下,也比其他的城市凉的快。大家看看这张佛山、广州楼市五年来住宅用地供应的情况,排名整个大湾区楼市第一第二。广州和深圳人口差不多,但是深圳的土地供应连广州的零头不到,在这种情况下,广州房价怎么能飞的起来。
七
很多人都说一线城市优质资产房价不会跌,彭叔很好奇在他们的眼里,哪些房子是属于一线城市的优质房产资源呢?这些房子又具备了哪些属性,才能被叫做优质房产?是学区?次新?配套?位置?楼层?户型?物业?
八
说个不该说的话。从国外疫情开始爆发到现在,很多名人、富豪、*要都感染了新冠,很多人都各种兴奋,说这些人怎么地怎么地。但彭叔又想给大家泼一点冷水。大家有没有想过这些人最初是在哪里感染的新冠?之前一直宣传国外阶级固化,贫富差距大,但实际上国外社会的互相接触还是比我们多,比如说哪怕是国外那些州长、市长也都经常要和底下人接触的,只有接触的多了,才容易感染新冠。反过来看我们,哪怕当时疫情最严重的时候,你听过有哪个领导感染了的?我们国内现在的阶级划分才是最明显的,一般只要高两个层次的人,基本上就永远不会有交集,大家活这么久,见过几次你们当地的领导或者那些有钱人
九
佛山楼市年10月第二周数据出炉,其中:一、佛山楼市二手房挂牌价从元变为元,本周下跌26元,持续下跌。二、佛山楼市近三周在售二手房数量为套,套,套,持续上涨。
本来还以为这周佛山的待售二手房数量能突破5万套,没想到居然还减少了来套。这难道是这周佛山楼市的待售二手房卖的比较好?所以才把这来套给卖出去了,还没有及时的新的补充回来。
其实佛山房价内部差距的非常大,像佛山的核心区房价,有的都涨到了2万以上,而像佛山的郊区一点的地方,比如三水区,恒大前段时间打折把新房房价都降到来块一平了。有人说佛山楼市涨不动是因为佛山楼市的供应量太大了,彭叔也认同这个观点,但是彭叔还觉得佛山楼市的为什么卖不动,还有一个原因是现在佛山那些工厂的效益不是很好。很多普通人的收入都降低或者持平,导致他们无力买房。不是他们不想买,而是他们没钱买。
惠州楼市年10月第二周数据出炉,其中:一、惠州楼市二手房挂牌价从元变为元,本周下跌7元,持续下跌。二、惠州楼市近三周在售二手房数量为套,套,套,持续上涨。
惠州楼市的那些炒房客看样子是要被套牢了,惠州楼市前段时间二手房挂牌价每周都暴涨多,结果深圳那边一宣布不能扩容了,惠州并不到深圳去,惠州这帮子炒房客瞬间就不行了。从惠州这几周的待售二手房变化大家可以看出来,都是基本上都是半个月增加一千套的速度上来,这说明惠州炒房客都开始往出卖房了。
其实现在把惠州房价这波上涨行情往前推三个月,大家可以发现这波惠州房价上涨,只是那些在前几年被套牢在惠州楼市的炒房客故意放出来的假消息,从,到10月14,每一次之前,都会有惠州房产中介在楼市里面传播要合并的消息。其实这是忽悠那些不懂行的新手炒房客买入惠州,让他们帮那些老炒房客解套。
湛江楼市年10月第二周数据出炉,其中:一、湛江楼市二手房挂牌价从元变为元,本周下跌9元,持续下跌。二、湛江楼市近三周在售二手房数量为套,套,套,持续上涨。
湛江楼市的那些炒房客看着东莞、惠州这些同为广东城市的房价今年不断上涨,而自己的房价却不断下跌,心里的感觉还是很难过的。其实湛江的房价早就去年开始,就已经下跌了,只是当时很快被压住了,今年开始湛江楼市里面打折的楼盘多了起来,才让人都有种湛江房价不行了的感觉。
其实湛江楼市为什么这么差,还是要看看湛江的经济水平。湛江的年人均GDP是4.16万元,而广东省的年人均GDP是9.3万,也就是湛江的人均GDP连广东省人均GDP的一半都没到,属于严重拉后腿的城市。再看看湛江的人口,年的时候是万,而在年,仅为万人,十年时间,人口才只增加了36万,这让湛江也成为了广东为数不多的人口流出大市。
湛江是典型的经济没涨,房价到先涨起来的城市。看目前的情况,湛江房价还要继续横盘阴跌一段时间,楼市议价空间还是比较大的。
常州楼市年10月第二周数据出炉,其中:一、常州楼市二手房挂牌价从元变为元,本周下跌18元,持续下跌。二、常州楼市近三周在售二手房数量为套,套,套,上下震荡。
这周常州楼市不知道发生了什么,突然之间待售二手房数量减少了多套。以常州楼市的二手房成交量来看,不可能一个周的时间就卖掉了这么多的二手房,那么只有一个可能,就是常州楼市的房产中介人为的下调了常州楼市的待售二手房数量,不知道是不是和最近常州楼市调控*策有关。
常州房价真正上涨也就是从16年开始,短短的两年时间,房价迅速从原来的7、8千涨到了现在的这个地步。很多人说常州的房价还能继续涨,但是彭叔觉得常州房价已经算是到头了,除非全国房价能再一次的普涨,否则常州房价是没有单独上行的机会了。如果有常州本地土著,他应该知道现在常州的经济是什么情况,很多人的收入都下降了超过20%,就算这些人想买房,他们也买不起了。这个时候再投资常州楼市,肯定会被套。
绍兴楼市年10月第二周数据出炉,其中:一、绍兴楼市二手房挂牌价从元变为15元,本周下跌7元,连续下跌。二、绍兴楼市近三周在售二手房数量为套,套,套,连续上涨。
其实绍兴楼市已经被撕裂了,作为浙江人口出生率最低的城市,绍兴的高房价已经让很多绍兴的年轻人被天然阉割了。绍兴的人口出率比一些发达国家还要低,更是浙江倒数第一,这和绍兴的高房价不无关系。别看现在绍兴楼市的平均二手房挂牌价只有1万6,那是因为把绍兴所有的待售二手房都算进去了,包括周围的郊区,所以才拉低了,不然只看绍兴主城区的房价,低于2万的都没几个了。
现在绍兴楼市也出台了新的调控*策,主要是针对绍兴的新房市场,彭叔觉得力度不是很大,对绍兴楼市新房市场的影响有限,绍兴第三季度的平均楼面价达到了0多,这个价已经是个大价了,要知道杭州的平均楼面价也才1万1千出头而已。绍兴房价降不下来,绍兴的年轻人就不敢生孩子。
年10月第二周一线城市楼市数据出炉,本周四个一线城市之中,二手房挂牌价下跌的有3个,二手房挂牌价上涨的有1个,总体来说,还是冷热不均,基本上能保持平稳状态,除了深圳。
这周上海楼市的二手房挂牌价从上涨,转为下跌,让很多人都比较吃惊。其实这也是正常的,大家有没有想过一个问题,大概在2个月前,上海楼市的待售二手房数量就维持在5万5千套左右,期间偶尔有所波动,然而上海现在每个月的成交量都那么高,为什么上海的待售二手房数量就能刚好一直保持这种数字呢?不涨不跌,难道总是刚好这周卖出去了0套房子,就又刚好有人拿0套房子出来卖吗?
现在四个城市里面也就只有一个广州楼市还在上涨,这波广州楼市还是属于之前跌太狠了,现在正常的回调而已,就像之前的南京和杭州,在2、3月大跌,然后后面几个月开始回调,然后就又横盘下跌一样。广州的基本盘在那放着,好歹是四个一线城市里面房价最亲民的,还是有一定的基础的。
只是深圳现在就不太行了,二手房成交量跌的非常明显,而传说中的调控以后炒房客集体捂盘惜售也失败了,待售二手房看着就要突破4万套了。现在深圳炒房客就在熬了,他们想下车都难,只能赌深圳调控不能持久。
四个城市里面,北京楼市是最衰了,仅仅在今年年初走了一波小阳春,随后就歇菜了,一直到现在,哪怕成交量还蛮高的,但是房价就是起不来。尤其是北京主城区的那些二手房,根本卖不动价。
年10月第二周中部省会城市房价数据出炉,本周6个省会之中,仅有一个长沙二手房挂牌价上涨,其他的五个城市二手房挂牌价都在下跌。
其实长沙这周二手房挂牌价上涨也是正常的,大家可以看看这六个城市里面,也只有长沙一个能保持二手房成交量还在高位之中,其他的像武汉、合肥的二手房成交量都在下跌,在这种情况下,长沙的二手房房东比武汉房东和合肥房东要有信心也是正常的事情。
从这六个城市的二手房挂牌价可以看出,哪怕是长沙房价已经上涨了几周了,但是依旧处于这六个城市房价最低的存在,连太原都比长沙房价高出1千多。像武汉、合肥都是比长沙房价要高出几千的存在。
中部城市其实竞争还是比较激烈的,一共就只有6个城市,但是经济发展的比较好的就有4个,武汉、长沙、郑州、合肥,这四个城市随便哪个放在西部去,都成为一个强市。以后这四个城市之间的人才竞争将会非常激烈,哪个城市能吸引的到年轻人,哪个城市的房价才能有基础,否则将来楼市全面降温的时候,没有人才的城市,将会下降的特别厉害。
年10月第二周西部地区直辖市、省会城市房价数据出炉,本周11个城市之中,二手房挂牌价全部下跌,西部楼市整体的表现状态在全国楼市里面只能和东北楼市比比了。
这周西部楼市里面表现最抢眼的依旧是成都楼市,成都楼市是西部楼市的风向标,这周成都楼市的二手房成交量跌破2万套,并且成都楼市的待售二手房数量又上涨了,这都表面现在成都的二手房成交量的确是处于下降阶段。成都出台的楼市调控*策还是有用的,一下子就让很多成都二手房卖不出去了。
成都房价被按住了,像西安、重庆、昆明等这些城市的房价就很难上涨,尤其是挨着成都的西安、重庆、昆明这三个城市,毕竟现在这四个城市的房价都差不多,能在其中一个城市买房的,那么钱也足够他在另外三个城市买房了。这四个城市之间的人口竞争非常激烈,毕竟只有抓住了人口增长,才能保证自己的城市在后期具有充足的发展动力。
其实还有一个坏消息,就是这四个城市的待售二手房数量都在快速上涨当中,这表明这些城市里面卖房的人越来越多,供大于求了。
10月第二周全国30个非省会重点城市出炉,本周二手房挂牌价上涨的城市有4个,二手房挂牌价下跌的城市有26个。
其实现在全国楼市基本上都是一个稳字,大家可以细心看那些二手房挂牌价下跌的城市,跌幅都很小,这说明这些城市的二手房房东只是在观望,并没有真正的觉得房价以后都不会涨了。在这么多非省会城市里面,房价最高的三个城市分别是厦门、三亚、和宁波。
感觉在厦门房价算是把未来潜力给透支的最厉害的城市,现在的厦门你说要自己上班来买房,那基本上是一件不可能的事情。厦门更像是一个度假城市,和三亚差不多,只是给那些有钱人放松的时候来厦门休息一下,并不太适合年轻人。彭叔个人觉得在厦门买房比在深圳都难。虽然深圳房价比厦门房价要贵,但是起码深圳的高薪岗位有那么多,而厦门高薪岗位其实很少。
现在全国楼市冷热分化很大,投资性买房的话,一定要谨慎。
年10月第二周东北地区省会房价数据出炉,沈阳、哈尔滨、长春二手房挂牌价本周全部下跌,东部楼市降温明显。
其实东北这三个省会城市里面,大家看他们的人均GDP,最高的两个,沈阳和长春现在都被点名加强了楼市调控,剩下一个最穷的哈尔滨楼市,都懒得去点名了。其实彭叔还是觉得在东北这三个城市里面,相对来说沈阳还是各方面条件最优异的。不管从医疗、教育、经济等方面,沈阳的综合实力都要比哈尔滨和长春好一点,
只是沈阳现在的待售二手房数量实在太多了,根本都卖不完。如果沈阳可以把哈尔滨、长春的年轻人都吸引到沈阳来,三合一之下,沈阳楼市或者还有救。
这三个城市里面,哈尔滨房价是风险最高的,这点是从哈尔滨的人口流失情况和哈尔滨的人均GDP来看的,这两个都是楼市的核心指标。人口决定了未来的接盘侠数据,人均GDP决定了接盘侠能不能接的动盘。
10月第二周东部地区直辖市、省会城市房价数据出炉,本周东部7个城市之中,只有海口楼市是微微上涨,其他的六个城市的二手房挂牌价都在下跌。
从这周的东部楼市的总体情况来看,能明显感觉到东部楼市对于市场经济更为敏感一些,所以每次有什么利空的时候,东部都是最先感受到的。就像当初房价上涨,也是东部地区的城市先涨,然后中西部城市才跟进。
这7个城市之中,现在待售二手房最多的是天津楼市,高达14万7千套,排名全国第二,仅次于重庆。其实彭叔觉得天津楼市的库存应该比重庆楼市影响更加大,因为天津的人口只有重庆的一半,但是待售二手房数量却只少了2万。在这七个城市之中,南京的待售二手房数量排名第二,也是这7个城市里面仅有的2个突破10万套待售二手房的城市。
现在摆在东部这些强市面前最大的问题就是如何去增加成交量,盘活二手房市场,否则随着待售二手房数量越来越高,最后只会量变引起质变,让整个东部楼市都更加凉凉。
有事问彭叔