▲临湾而建、屋顶与地面浑然一体的奥斯陆歌剧院（图/财新记者陆文）
面对旧港区内错纵复杂的土地所有权问题，奥斯陆市*府并没有采用传统的征地解决模式，而是以“发展合同”为基础，与地主和开发商一道协商开发土地的条件，再与市民分享该土地转为商业用途后，地价、房价上涨所带来的经济红利
文
财新记者陆文发自挪威奥斯陆
一个大型的城市改造项目要做多久，才能在规划品质、项目效益和符合公共性需求等三个维度之间取得平衡？在挪威首都奥斯陆的“峡湾城”改造项目上，挪威人给出的答案，是颇具耐心的三十年。
早在上世纪六七十年代间，奥斯陆的港口便在技术更新和发展变迁中逐渐面临闲置。早在年，奥斯陆的市*当局便开始构思规划怎么样改变城市发展的重心。年，奥斯陆市议会决定调整城市定位，由原先的“港口城市”转型成为“峡湾城市”。年，市议会进一步通过了一个将原本港口区域改造成集房地产、公共建筑和市民活动空间为一体的大型“峡湾城”项目。
一个位于奥斯陆南部海湾、东西延展近10公里，总占地平方公顷，其中有22.8%为城市公共空间的改造计划于焉启动。
“峡湾城”规划办公室的负责人SteinKolsto称，一开始，市*规划者便将该项目的主要目标，定位成要发展出一片具有吸引力，又方便普通市民使用的城市公共空间。在建造大片望海公寓、写字楼的同时，还需安排了大量地标建筑物、滨海步道、自行车道、公园广场等公共设施。
为了体现这片峡湾在历史上的港口功能，这一滨海步道每隔一段距离就有一个高耸的集装箱，作为峡湾城不同区段的标志。集装箱的一面悬挂着奥斯陆青年艺术家的巨幅艺术创作，另一面是当地历史的回顾介绍。
峡湾城每隔一段距离放置一个集装箱当作地标，纪念峡湾历史上的港口功能
在改造旧有闲置港区土地时，“峡湾城”引入了“发展合同（DevelopmentContract）”的协商模式：既为土地征收问题提供了协商蓝本，又寻求“以商补公”，节省财*支出。
在“峡湾城”区域内，原本仅有道路、公园等约25%的土地为*府机构所拥有；其余的大片土地，均由港口公司下属的几个私人公司、以及从港口公司手上买下土地的私人机构所拥有。
面对旧港区内错纵复杂的土地所有权问题，奥斯陆市*府并没有采用传统的征地解决模式，而是以“发展合同”为基础，与地主和开发商一道协商开发土地的条件，再与市民分享该土地转为商业用途后，地价、房价上涨所带来的经济红利。
根据奥斯陆“峡湾城”项目的“发展合同”规定：每个峡湾城范围内的改造项目，都必须拿出接近四分之一的用地用于打造公共空间。此外，发展商在峡湾城内建造的每平方米建筑面积，都还要额外交付挪威克朗(约人民币元)，以补贴在公共使用区域内建设服务设施的建造费用。市*府则用这笔资金成立了“基建基金”，专门用于建设峡湾城内的人行步道、广场、公园、幼儿园学校，以及与峡湾城项目相关的公共交通枢纽、码头运河等公共设施。
峡湾城滨海步道上设置了多处桑拿小木屋，供市民随时下水游泳上来用。
此外，由于奥斯陆原先的港口，被搬迁至更靠外海的其他几个城市；“发展合同”还规定，该地段的最大土地持有者─昔日的港口公司，须将卖地所得的一部分收益投入到几个新港口的建设中，尤其是投向可持续发展、提高能效的港口技术上。
作为欧洲和全球范围内利用公共*策杠杆节能减排的急先锋，奥斯陆矢志要在年，将当地的二氧化碳排放量较年降低95%。因此，在峡湾城的改造过程中，对减排的要求也极为严苛。
Stein还指出，为了达到可持续发展和绿色减排的目的，峡湾城的整个建造过程，都使用了比当时挪威全国性法规还要更高的标准。例如，要求建筑材料只能释放极少的温室气体，建造过程中的温室气体释放也受到严格控制。建筑商需向*府详细解释如何在建造过程中，控制温室气体的排放。
近年来，峡湾城区域内的建筑，开始以在北欧普及的“被动式低能耗建筑”为标准，通过太阳能采集、门窗设计等手段，将建筑的能耗降到最低。此外，当地*府还进一步收紧条例，包括要求连施工的建筑器械都必须是电动的，以达到真正的“建造过程零排放”。
全电动化的挖掘机保证施工零排放
对于在峡湾城内建造建筑的高门槛，为什么开发商愿意接受？Stein称，由于该发展项目内的土地价值不菲，房价亦在经年建设下水涨船高。大部分的开发商和建筑商都愿意付出更多成本，达到比绝大多数国家要求都更高的环境保护要求。
在峡湾城内，最出名的一个区域是Bjorvika。当地的地标式建筑包括著名的奥斯陆歌剧院、即将启用的公立图书馆DeichmanBjorvika和展出挪威代表性艺术家蒙克作品的蒙克美术馆。Stein介绍，奥斯陆歌剧院在设计时便考虑到最大化发挥其建筑的公共功能，几何形的屋顶与地面浑然一体。据统计，每年造访歌剧院开放屋顶的人流达15万人，是进歌剧院里听歌剧的两倍，“免费的比收费的要受欢迎，”Stein说。
6个月前，该项目最后一个区域上的土地原所有者和开发商，完成“发展合同”的协商，整个项目有望于未来几年内完工。从年构思规划、年正式在市议会获得通过，到年代逐步改造完成，“峡湾城”即将成为一个横跨30余年的城市改造项目。
在漫长的时间跨度下，*策的连续性如何保证？
奥斯陆自治市采取跟挪威国家议会一样的议会制，每四年进行一次选举。在年至年间，保守*联合进步*、基民*和自由*组成的执*联盟一直占有多数，直到年工*才联手绿*占据了多数席位。在年9月举行的最新一次选举中，虽然工*较上一届流失了11.9%的选票，但执*联盟中的绿*却增加了7%的选票，使得工*─绿*联盟保住了多数议席，得以在市*府连任。
奥斯陆副市长MartheScharningLund告诉财新记者，奥斯陆市议会的决策为“共识”所主导─无论之前的保守*联盟还是近年崛起的工*─绿*联盟，都对奥斯陆的城市功能转换有着相同的愿景。峡湾城项目虽始于保守*联盟的决策，工*联盟则负责了最后几个争议地段的协商工作。Lund说“虽然我们对具体实施的方案有些不同想法，但总体目标一致：改造曾经的内海港口，将其变为公共空间还给市民使用。”
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